よくあるご質問＜MENU＞
■自宅購入編
Q 自分に住宅が購入できるのでしょうか？
Q 希望している住宅が見つかりません。見つける何かいい方法はありませんか？
Q 頭金なしで住宅が買えますか？
Q 住宅ローンが組めるかどうか悩んでいます
Q 一戸建てか、マンションか悩んでいます
Q 住宅ローンを組みたいのですが、連帯保証人は必要ですか？
■不動産投資編
Q いい物件情報を入手するにはどうすればいいのでしょうか？
Q 一棟物件にするか、区分マンションにするか悩んでいます
Q 不動産投資の融資が出なくて困っています
Q 自宅と投資用不動産のどちらを先に購入した方がいいのでしょうか？
Q 自己資金が少ないのですが、不動産投資は可能でしょうか？
Q セミナーや書籍で言っていることが様々で何を信じていいのかわかりません
■賃貸住宅編
■事務所・店舗賃貸編
Q 事務所・店舗などの更新料は支払わなければいけないでしょうか？
Q 保証金は一部でもいいので返還してもらえないでしょうか？
Q 貸室（事務所または店舗）の空調や給湯設備の修繕費用は入居者負担か？
Q 今、定期建物賃貸借契約で契約していますが、賃料値上げの内容が盛り込まれています。値上げは受け入れなければなりませんか？
■相続・土地活用編
Q 所有する土地の最適な活用方法は何か悩んでいます
Q 相続対策として不動産を活用する方法は有効なのでしょうか？
Q 今、所有地について土地活用の提案を受けていますが、いいものなのかわかりません
Q 相続で引き継いだ不動産があるのですが、持て余しています
Q 自宅を2人の子供に争いが生じないよううまく相続させるには？
Q&A
自宅購入編
Q 自分に住宅が購入できるのでしょうか？
住宅を購入するときに必要なものは、①自己資金、②安定した収入、③融資が組めること、④購入する心構えが出来ていることの4点だと考えています。
物件や購入者の条件によりますが、この４点が整っていれば購入は可能です。
Q 希望している住宅が見つかりません。見つける何かいい方法はありませんか？
希望している条件で住宅が見つからない原因の一つは、希望条件が厳しくて条件に合う物件がない場合です。この場合は、条件を緩めるしかありません。また、タイミングや運（縁）というものもあります。希望条件が厳しくないのに、物件が見つからない場合は、情報源を増やして待つようにしましょう。
Q 頭金なしで住宅が買えますか？
頭金なしで購入できるような広告や頭金なしで購入した話題をよく見聞きしますが、頭金なしで住宅を購入することはあまりお勧めしません。多少の余裕資金がないと住宅ローンの返済途中で不測の事態があった場合に耐えられない可能性があるからです。
Q 住宅ローンが組めるかどうか悩んでいます
悩むより行動です。源泉徴収票や確定申告書などの収入資料を持って、金融機関の窓口に相談しましょう。１箇所ダメでも何箇所か回る努力も必要です。中には、同一金融機関でも支店が違えば融資がＯＫのこともあります。
Q 一戸建てか、マンションか悩んでいます
一戸建て、マンションそれぞれ不動産としての特徴があります。その特徴が自分の希望（将来像）と合わせるようにします。例えば、将来人に貸すことが念頭にあるなら、建物の管理面や駅近であることからマンションの方がお勧めです。
Q 住宅ローンを組みたいのですが、連帯保証人は必要ですか？
ほとんどの住宅ローンでは連帯保証人は不要です。ただし、その代わりに保証協会等を利用しますので、その分費用が必要になります。保証協会等では申込者の収入実績や金融事故の有無などが審査され、審査次第では保証協会等を利用できないことがあります。その場合は融資そのものが利用できないことになります。
この他、よくある質問にお答えしたブログを書いております。是非そちらもご覧ください。
「住宅購入を考えている人に読んでほしいブログ」
不動産投資編
Q いい物件情報を入手するにはどうすればいいのでしょうか？
まず、「いい物件」という条件は人それぞれです。そのため、その人にとって「いい物件」がどんなものかを相手がわかっていないと情報は入手できません。また、誰もが見て「良い」という物件情報は、一定のお付き合いがないとまず入手できません。
それでも、何箇所かフィーリングの合うところとお付き合いして、辛抱強く待っていれば、自分にとって「いい物件」情報が入ってくることがあります。ただし、あまり付き合いの幅を広げすぎると、相手も親身になってくれませんので、注意が必要です。
Q 一棟物件にするか、区分マンションにするか悩んでいます
一棟物件と区分マンションでは、同じ不動産投資でも必要資金の大きさやリスク等ほとんどの部分で異なってきます。まずは自分の求める不動産投資のスタイルと合致する不動産を見極めることが重要です。
Q 不動産投資の融資が出なくて困っています
不動産投資を引き出すポイントは“物件”と借りる方の“属性”です。いずれかのバランスが崩れていると希望の融資は引き出せません。また、金融機関によっても融資の基準は異なります。“物件”と自分の“属性”とのバランスは崩れていないか、依頼している金融機関を間違えていないかなど確認する必要があります。
Q 自宅と投資用不動産のどちらを先に購入した方がいいのでしょうか？
いずれを先にしてもいいのですが、融資を利用する場合、利用する金融機関によっては自宅を先にした方がいい場合もありますし、その逆もあります。また、自己資金などの資金面や融資の面から、次の不動産を購入できるまで時間がかかることがあります。そのため、この問題は中期的な視点で決断する必要があります。
Q 自己資金が少ないのですが、不動産投資は可能でしょうか？
不動産投資は一部の書籍やインターネット等で言われるような簡単なものではありません。また、購入したら終わりではなく、購入してからがスタートです。オーナーになると様々な“責任”と“負担”が発生します。それらに耐え得る“心”と“資金”の余裕が必要です。まずは、一定の余裕資金を持って始められることをお勧めします。
Q セミナーや書籍で言っていることが様々で何を信じていいのかわかりません
セミナーや書籍の多くはその講師や著者の成功事例の話ですが、時代や物件、個人の属性などが違うため、真似することはできません。時代に合った形で自分の身の丈に応じた不動産投資を目指すのが正解です。まずは、自分のスタイルを見極めましょう。
賃貸住宅編
私が書いているブログでは、様々な賃貸住宅に関する疑問にお答えしています。
是非、そちらをご覧ください。
事務所・店舗賃貸編
Q 事務所・店舗などの更新料は支払わなければいけないのか？
結論から言えば、賃貸借契約書に記載してあれば、支払う必要があります。2011年7月の更新料に関する最高裁判決では、不当に高い更新料でなければ消費者契約法に鑑みて無効とは言えないとしました。しかし、事務所・店舗の借主である場合、「事業者」に該当し、消費者契約法の「消費者」に当たらないため、その時点で保護の対象から外れています。従って、更新料については、更新時に家主と交渉はできても、高いから支払わないということはできません。
Q 保証金は一部でもいいので返還してもらえないのか？
保証金の役割は、テナントの倒産や破産という万一の事態に備えたものです。テナントビルでは賃貸住宅と異なり様々な造作がなされていることが多く、その原状回復工事の費用は高額になるため、高額な保証金が必要となります。そのため、余程のことがない限り、入居中の保証金の返還は難しくなりますが、交渉で賃料が下がった場合に下がった分だけ一部返還という事例はあります。
Q 貸室（事務所または店舗）の空調や給湯設備の修繕費用は入居者負担か？
まずは賃貸借契約書に記載がある場合は、その内容に従います。万一、記載がない場合は、事務所と店舗では扱いが異なります。事務所の場合は、一般的には貸主負担です。ただし、その設備が「残置物（前入居者が残していった物）」としての扱いの場合は、入居者の負担となります。一方、店舗の場合は一般的に入居者負担となります。
Q 今、定期建物賃貸借契約で契約していますが、賃料値上げの内容が盛り込まれています。値上げは受け入れなければなりませんか？
定期建物賃貸借契約等やや特殊な契約（最近は増えつつありますが。）では、当初から一定期間経過するごとに賃料が上昇していくという内容が契約に盛り込まれていることがあります。こうした契約では当初からの契約のため、賃料が上昇することに対して、交渉することはできても法的に対抗することができません。契約が普通賃貸借契約であれば、通常貸主の一方的な賃料の値上げはできません。
相続・土地活用編
Q 所有する土地の最適な活用方法は何か悩んでいます
一口に“土地活用”と言っても活用方法は様々です。アパートやマンション、駐車場、倉庫等は有名ですが、他にも借地による企業店舗誘致、珍しいケースではキャンプ場の運営など本当にいろいろあります。立地条件や投下資金、運営能力など土地やオーナー様の条件を考慮して決定すべきであるため、一概には言えません。
Q 相続対策として不動産を活用する方法は有効なのでしょうか？
相続対策に不動産を活用する方法は有効です。例えば、相続税を例にすると、更地に建物を建てるだけでも相続時の土地の評価が下がります（相続税が下がります）し、お子様に住宅取得資金の援助も相続対策としては有効です。
Q 今、所有地について土地活用の提案を受けていますが、いいものなのかわかりません
土地活用など不動産事業にはその不動産や所有者が個別に有する様々要因を検証して総合的に判断しなければなりません。共通して言えることは、事業には必ずリスクが伴うということです。そこで最も重要なことは“リスク”を判定することです。まずは、その提案に隠れている“リスク”が自ら許容できるものなのかから考えましょう。
Q 相続で引き継いだ不動産があるのですが、持て余しています
不動産を引き続き保有していくかどうかは、相続に限らず自宅でも問題になることがあります。保有し続けるかどうかの判断基準は、その不動産の“効用”です。自ら使用している価値や賃料等の収入などを金額に置き換え、その金額と支出を比較したとき支出があまりに多い場合は、金額が安くても売却してしまった方が得策です。
Q 自宅を2人の子供に争いが生じないよううまく相続させるには？
不動産は相続税評価では低く見積もられることがあるので、不動産を相続した方が将来に亘る価値では、“得”ということがあります。そこで、一例としては、遺言で不動産は共有、金融資産は均等割とし、さらに相続不動産に居住することとなった者が、もう一方に共有割合に応じた賃料を支払うと指定するという方法もあります。
